相続・事業承継あれこれ

昨年末、与党より「令和8年度税制改正大綱」が公表されました。その中でも、相続対策への影響が大きい「貸付用不動産の評価方法の見直し等」について、ポイントを整理します。

【改正の背景】
　相続等（相続・遺贈・贈与）により取得した不動産は、実際の売買価格（時価）よりも低い評価額となる場合が多く、そのかい離を利用した相続税対策が広く行われてきました。
　こうした状況を踏まえ、不動産評価のあり方が見直されます。

１．改正内容① 貸付用不動産の評価見直し（相続等の直前取得分：5年以内）

1. 対象となる不動産
   被相続人等が、その相続等の開始前5年以内に取得又は新築した一定の貸付用不動産

2. 改正時期
   令和9年1月1日以降の相続等

3. 改正後の不動産評価方法
   相続等の時点における通常の取引価額（時価）※
   ※ただし、取得や新築した価額（地価変動を加味）×80％による評価額も認められる見込み（税務上の観点から問題があると判断される場合を除く）

4. その他：例外
   今回の評価通達が発遣される日（未定：令和9年中）以前5年前から所有している土地の上に建築中の賃貸用建物等については、従来通りの評価方法となります。

２．改正内容② 不動産小口化商品の評価方法の見直し（取得時期を問わず全て）

1. 対象となる不動産
   小口化された貸付用不動産（上記改正①と異なり、取得時期を問わず全て対象）

2. 改正時期
   令和9年1月1日以降の相続等

3. 改正後の不動産評価方法
   相続等の時点における通常の取引価額（時価）※
   ※適正な時価が無い場合は、改正内容①の考え方に準じた評価となる見込み

３．相続対策の見直し

　今回公表された税制改正大綱を基に、正式な法律案が1月中に公表される予定です。その法律案及び今後発遣される通達（時期未定）の内容を確認する必要がありますが、不動産を活用した相続税対策に一定の制限が加わるため、不動産の取得時期や保有期間、商品性を踏まえ、相続対策を見直すことが必要です。

※内容は執筆時点の法律等に基づき整理しています。制度改正があるほか、内容につきましては、情報の提供を目的として一般的な取り扱いを記載しております。対策の立案・実行については、専門家にご相談の上進めていただきますようお願い申し上げます。