相続・事業承継あれこれ

2017.10.01

相続時点で賃貸アパートに空室がある場合の取り扱い~最近の裁判事例から~

賃貸アパート(土地・建物)については、相続時の賃貸状況に応じて評価額が変わります。
具体的には、賃貸割合が大きいほど評価減額されるため、空室がある場合には不利になります。

ただし、空室があっても「一時的な空室」と認められる場合には、例外的に賃貸しているものと取り扱われますが、最近の裁判事例※において、5か月の空室期間が一時的な空室ではない
(つまり、減額の対象とならない)との判断が示されています。※大阪高裁(平成29年5月11日)

 ≪相続時点の賃貸状況に基づく取り扱い(イメージ)≫
相続時点の賃貸状況に基づく取り扱い(イメージ)

悩ましいのは「一時的な空室と認められるかどうか」の判断です。「一時的な空室」であるかどうかの基準は、法律では規定されていないため、実務上、国税庁から公表されている質疑応答事例(下記)を基に総合的に判断しています。

     
この中で、空室の期間が1か月程度とありますが、あくまで目安であり、空室期間が1か月以上であっても、総合的な判断の上「一時的な空室」として評価を減額することもあります。

実際に、半年程度の空室でも「一時的な空室である」と認められたようなケースもありますが、今回の裁判において「空室期間が5か月の部屋については一時的な空室ではない」という判断が示されています。

個別の事例ごとに(期間だけでなく)総合判断する方針は変わりませんが、今後、税務署が指摘する際の根拠として用いることも考えられる、実務における参考になりそうな裁判事例です。

[参考]
アパートと違い、戸建物件については「一時的な空室」の取り扱いがないため、相続時点で空室があった場合には、その空室が一時的かどうかにかかわらず、減額対象となりません。

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