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第63弾 居住用不動産を売った場合

1.不動産を売った場合の税金
 個人の所有する土地(土地の上に存する権利を含む)や建物などを譲渡して出た譲渡益(譲渡所得)は、ほかの所得(給与所得や事業所得など)と分離して所得税と住民税が課税されることになります。

2.譲渡所得の計算
 次のように収入金額から取得費と譲渡費用を控除して行います。

譲渡所得 = 収入金額 −(取得費+譲渡費用)

3.取得費になるもの
 取得費には、譲渡した不動産の購入代金等取得に要した金額と取得時にかかった税金、設備・増改築費や借入金利子等が入ります。建物の取得費の計算においては減価償却費相当額を控除します。(4参照)具体的に次のようなものになります。

@購入代金 A建築代金 B購入時にかかった税金(登録免許税、不動産取得税、印紙税など)C測量費 D仲介手数料 E設備費 F整地費
G改良費 H一定の借入金利子

4.建物の取得費の計算
 建物の取得費の計算は、減価償却費相当額を控除して行います。その建物が事業用資産(店舗や事務所など)か住宅などの非事業用資産かによって考え方や計算の仕方がかわります。住宅などの居住用建物は非事業用資産として次の算式により計算した減価償却相当額を控除します。

非事業用資産の減価償却相当額=(取得に要した金額+設備費+改良費)×90%×譲渡資産の耐用年数の1.5倍の年数に対応する旧定額法の償却率×経過年数
※「〜1.5倍の年数」のところの1年未満の端数は切捨て
※「経過年数」のところは、6ヶ月以上は1年、6ヶ月未満は切捨て

主な居住用建物の耐用年数等

種 別 法定耐
用年数
償却率 1.5倍の
耐用年数
1.5倍の耐用年数に
応ずる償却率
鉄筋コンクリート造 47年 0.022 70年 0.015
木骨モルタル造 20年 0.050 30年 0.034
木 造 22年 0.046 33年 0.031

5.相続等で取得した資産の取得費
 相続や贈与で取得した資産を譲渡した場合、その資産の取得費は、原則として被相続人や贈与者の取得費用を引き継ぎ、相続や贈与を受けた者の譲渡所得計算上の取得費とされます。
 譲渡した不動産が相続で代々受け継がれてきたものであったり、購入した時期が古く当時の資料がなかったり等で取得費が不明な場合には、譲渡した収入金額の5%相当額を取得費とすることができます。また、実際の取得費が収入金額の5%を下回る場合にも、敢えて収入金額の5%相当額を取得費とすることもできます。

6.相続財産の取得費加算の特例
 相続財産を相続の開始があったことを知った日の翌日から3年10ヶ月以内に譲渡した場合、その譲渡所得の計算上、その人が負担すべき相続税のうち一定金額を譲渡資産の取得費に加算することができます。これを相続税の取得費加算の特例といいます。

7.譲渡費用とは
 譲渡費用とは、不動産を譲渡するために直接要した費用のことで、次のようなものをいいます。

@ 不動産の譲渡に際して支出した仲介手数料
A 売買契約書の印紙代
B 貸家の借家人を立ち退かせるための立退料、土地譲渡にあたり建物を取り壊す取り壊し費用、より有利な条件で売るために支出した違約金、借地権を譲渡するために地主に払う名義書き換え料
など

8.その他の留意点
 居住用財産の譲渡には、「居住用財産の譲渡所得にかかる3000万円控除」や、「居住用財産の買い替え特例」、「居住用財産の譲渡損失が出た場合の特例」など、各種の特別な取り扱いがあります。該当しそうであれば、ご相談ください。

 

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担当者

株式会社あさひ合同会計 税法研究会

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